Informazione importante
Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non costituisce consulenza immobiliare o legale personalizzata. Per decisioni relative alla vendita del vostro immobile, consultate un professionista qualificato.
I 5 criteri essenziali in 30 secondi
- Transazioni verificabili nella vostra zona
- Recensioni di venditori reali (non acquirenti)
- Chiarezza su provvigione e costi accessori
- Valutazione realistica (non gonfiata per ottenere mandato)
- Disponibilità e reattività nei contatti
Perché non tutte le agenzie immobiliari sono uguali (e come evitare errori costosi)
In un caso esemplificativo, un proprietario che doveva vendere un appartamento a Milano per trasferimento ha ricevuto una prima valutazione superiore del 15% rispetto al mercato, senza visite per quattro mesi e con una clausola penale di 3.000 euro per recedere da un mandato in esclusiva della durata di sei mesi. Con una seconda agenzia, una valutazione allineata al mercato ha consentito di concludere la vendita in circa sette settimane.
Situazioni analoghe possono verificarsi quando i proprietari si affidano a promesse verbali sulla valutazione senza controllare le vendite effettive nella zona. Il risultato tipico può essere un immobile che rimane sul mercato da 6 a 12 mesi più del necessario. Tali dinamiche possono variare in base all’area geografica, alla tipologia dell’immobile e alla dinamicità del mercato locale.
Attenzione al meccanismo della valutazione gonfiata
Alcune agenzie propongono valutazioni irrealisticamente alte per ottenere il mandato. Poi, dopo settimane senza visite, vi suggeriranno di abbassare il prezzo. Nel frattempo, avrete perso tempo prezioso e probabilmente l’attenzione dei primi potenziali acquirenti.
Un criterio prioritario consiste nel verificare le vendite effettive nella zona negli ultimi 12 mesi; gli altri elementi possono essere considerati in un secondo momento. Una valutazione credibile si basa su transazioni reali, non su promesse commerciali.
I 5 criteri che rivelano la vera professionalità di un’agenzia
Esistono decine di aspetti che potreste valutare. Certificazioni, anni di attività, numero di collaboratori. Ma francamente, la maggior parte non vi dice nulla sulla capacità reale dell’agente di vendere il vostro immobile. L’analisi può concentrarsi sui cinque criteri che incidono maggiormente sui risultati.
Come verificare le vendite reali di un agente
La Camera di Commercio verifica ogni quattro anni la permanenza dei requisiti degli agenti iscritti al REA. Questo vi garantisce che l’agente sia in regola. Ma essere in regola non significa essere bravo a vendere.
Quello che dovete chiedere è diverso. Quanti immobili ha venduto l’agente nel vostro quartiere negli ultimi dodici mesi? A quale prezzo rispetto alla richiesta iniziale? In quanto tempo? Se l’agente esita o risponde in modo vago, è un segnale. Un professionista serio conosce i suoi numeri.
In un esempio ipotetico, una proprietaria di Torino con un appartamento in zona Crocetta può ricevere tre valutazioni differenti — 280.000, 310.000 e 340.000 euro — da tre agenzie diverse. Se una di esse non è in grado di dimostrare vendite recenti nel quartiere, la scelta può essere orientata verso chi presenta transazioni verificabili. Una vendita può così concludersi a un prezzo intermedio in tempi adeguati. La valutazione più alta non è necessariamente la migliore: è determinante la credibilità dei dati.
Leggere tra le righe delle recensioni online
Le recensioni contano. Ma non tutte allo stesso modo. Si raccomanda di cercare recensioni di venditori piuttosto che di acquirenti. L’acquirente ha interessi diversi. Quello che volete sapere è se l’agente ha venduto bene immobili simili al vostro.
Diffidate delle recensioni troppo brevi. Cercate quelle che raccontano un percorso: tempi, difficoltà incontrate, come sono state risolte. Una recensione tipo “Ottimo servizio, consigliato” non vi dice nulla. Una che descrive “Appartamento venduto in 6 settimane, prezzo finale 3% sotto la richiesta, agente sempre disponibile” vi dà informazioni utili.
Secondo la normativa vigente, ogni agente deve disporre di una polizza RC professionale con importi minimi che variano da 260.000 euro per le ditte individuali a 1.550.000 euro per le società di capitali. È un requisito obbligatorio, non un vanto.
Le domande da fare al primo incontro
Arrivare preparati al primo appuntamento cambia tutto. Di seguito sono riportate alcune domande utili da porre al primo incontro.
Le 7 domande da fare all’agente al primo incontro
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Quante vendite avete concluso nella mia zona negli ultimi 12 mesi?
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Posso vedere i prezzi di vendita effettivi (non richiesti)?
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Quale strategia di promozione proponete per il mio immobile?
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Quanto dura il mandato e quali sono le condizioni di recesso?
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Qual è la vostra provvigione totale, IVA inclusa?
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Chi sarà il mio interlocutore principale durante la vendita?
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Come e quando mi aggiornerete sull’andamento?
Se l’agente risponde in modo evasivo alle prime due domande, avete già la vostra risposta. Passate oltre.
RealAdvisor: confrontare le agenzie con dati reali, non promesse
Il problema della verifica dell’affidabilità di un agente prima della firma può essere affrontato attraverso strumenti digitali che aggregano dati oggettivi. RealAdvisor è una piattaforma che permette di confrontare gli agenti immobiliari sulla base di transazioni verificabili, non di dichiarazioni commerciali.
Cosa verificare su RealAdvisor prima di contattare un’agenzia
- Transazioni recenti dell’agente nel vostro CAP
- Recensioni di venditori verificati
- Prezzo medio di vendita (per capire la specializzazione)
- Possibilità di richiedere valutazione gratuita a più agenti
Il meccanismo è semplice. Inserendo la vostra città o il codice postale, accedete alle transazioni recenti degli agenti attivi nella zona. Potete vedere quali immobili hanno venduto, a quale prezzo, e consultare le recensioni di venditori reali. Non acquirenti che cercavano casa, ma proprietari che hanno affidato la vendita a quell’agente.
Il vantaggio concreto? Confrontare due o tre agenti sulla base di dati oggettivi prima di fissare appuntamenti. RealAdvisor permette anche di richiedere una valutazione gratuita senza impegno, così da avere più opinioni sul valore del vostro immobile prima di prendere qualsiasi decisione.
Segnali d’allarme: quando scappare da un’agenzia
Saper riconoscere i segnali negativi è altrettanto importante quanto identificare quelli positivi. Alcuni comportamenti dovrebbero farvi scattare un allarme immediato.
Segnali che dovrebbero farvi scappare
- Valutazione molto superiore al mercato senza giustificazione documentata
- Pressione immediata per firmare mandato in esclusiva lungo
- Nessuna transazione recente verificabile nella vostra zona
- Vaghezza su strategia, costi accessori o tempistiche
Secondo Fiscomania, la provvigione media in Italia si aggira intorno al 3% più IVA, sia per il venditore sia per l’acquirente. La percentuale non è regolamentata per legge. Se un’agenzia vi propone costi significativamente diversi senza spiegazione chiara, chiedete il dettaglio per iscritto.
Un criterio utile consiste nell’osservare se, durante il primo incontro, l’agente dedica maggiore attenzione a promuovere sé stesso piuttosto che ad analizzare l’immobile: ciò può rappresentare un segnale negativo.. Un professionista serio ascolta prima di proporre. Vi fa domande sulla vostra situazione, sui tempi, sulle vostre esigenze. Non inizia elencando i suoi successi.
Un altro segnale critico: la durata del mandato. Le parti hanno facoltà di decidere liberamente, ma solitamente il mandato dura sei mesi o un anno. Diffidate di chi insiste per periodi più lunghi senza possibilità di recesso. È consigliabile negoziare mandati di durata limitata, massimo tre mesi iniziali, con clausole di uscita chiare.
Le vostre domande sulla scelta dell’agenzia
Il mandato in esclusiva conviene davvero?
Dipende. L’esclusiva può motivare l’agente a investire di più nella promozione, ma vi vincola. In caso di mandato in esclusiva, può essere opportuno limitare la durata iniziale a tre mesi, prevedendo la possibilità di recesso anticipato in presenza di inattività documentata. L’incarico in esclusiva impedisce di rivolgersi ad altre agenzie per tutta la durata del contratto.
Quanto prende un’agenzia immobiliare in Italia?
La provvigione tipica si aggira intorno al 3% più IVA, sia per venditore sia per acquirente. Non esiste un tariffario obbligatorio, quindi i margini di negoziazione variano. Chiedete sempre il totale IVA inclusa e verificate eventuali costi accessori prima di firmare.
Posso cambiare agenzia se non sono soddisfatto?
Sì, ma dipende dal contratto firmato. Si può recedere in qualsiasi momento con disdetta, preferibilmente tramite raccomandata A/R o PEC. Attenzione però: se l’affare viene concluso dopo la scadenza del mandato ma l’agente aveva messo in contatto le parti prima, potrebbe comunque avere diritto alle provvigioni. Leggete bene le clausole.
È possibile negoziare la commissione?
Assolutamente sì. La provvigione non è fissata per legge. Il margine di trattativa dipende dal valore dell’immobile, dalla facilità di vendita e dalla concorrenza tra agenzie nella zona. Per immobili di valore elevato, è ragionevole chiedere una riduzione percentuale.
Meglio agenzia locale o grande franchising?
Nessuna delle due è automaticamente migliore. L’agenzia locale può conoscere meglio il quartiere. Il franchising può avere più risorse di marketing. Quello che conta è la competenza specifica dell’agente che seguirà il vostro immobile. Verificate le sue transazioni personali, non quelle del marchio.
Il passo successivo per vendere bene
Avete ora i criteri per distinguere un’agenzia seria da una mediocre. La prossima mossa? Contattare due o tre agenti selezionati sulla base delle loro transazioni reali nella vostra zona. Chiedete una valutazione gratuita a ciascuno. Confrontate non solo i numeri, ma anche l’approccio, la disponibilità, la chiarezza delle risposte. La vostra casa merita un professionista all’altezza. Piattaforme come RealAdvisor possono aiutarvi a iniziare questa selezione con dati verificabili alla mano.